Si tienes una propiedad en alquiler o piensas poner en alquiler una en un futuro cercano, te contamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley de alquiler de la vivienda. Además, te daremos consejos para que tu alquiler sea fructífero y sin dolores de cabeza.
Ley de alquiler de la vivienda 2022 y sus puntos clave
Ley de alquiler de la vivienda 2022
Grandes y pequeños propietarios
- La ley diferencia entre pequeños y grandes propietarios: Los pequeños son aquellos que tienen menos de 10 viviendas en su poder y los que podrán acceder a mayores ventajas.
- Los “grandes propietarios” son aquellos que tienen más de 10, o con una superficie total de más de 1.500 m2.
¿Qué son las zonas tensionadas?
La designación de las llamadas “zonas tensionadas” se atribuye al Estado y a cada Comunidad Autónoma. La principal característica de las mismas es que el precio medio del alquiler en la zona supera en más del 30% los ingresos medios de los residentes del barrio. Es decir, si los ingresos medios del barrio son de 30.000 euros, el precio de los alquileres no debería superar los 9.000 euros anuales, lo que mensualmente corresponde a 750 euros.
Ventajas fiscales de la nueva ley de alquiler de la vivienda
Los pequeños propietarios se beneficiarán de la nueva ley de alquiler de la vivienda con la que podrán ver reducida su declaración de la Renta entre un 50% y un 90% en el caso de llevar a cabo acciones tales como:
- Reducción del alquiler más de un 5% respecto al contrato anterior.
- Alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años.
- Alquiler de una vivienda rehabilitada recientemente.
- Alquiler de una vivienda en zona tensionada.
- Tras reformas de rehabilitación de las viviendas no se varía el precio.
- Alquiler de vivienda en modalidad de vivienda social.
Las viviendas vacías y la nueva ley de la vivienda
Con el objetivo de promover el alquiler de nuevas viviendas, el Gobierno cederá libertad a las Comunidades Autónomas para poder aumentar la tasa del IBI hasta un 150% a todas aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años y cuyos propietarios cuenten con más de cuatro viviendas en el mismo municipio.
Según cálculos realizados por Fotocasa este incremento podría reflejar una subida anual de 1.600 euros en términos cuantitativos.
Cambios en la política de Desahucios
Para evitar que haya situaciones de vulnerabilidad donde los inquilinos vean peligrar su integridad y sus derechos básicos a una vivienda digna, con la nueva Ley de Alquiler de la Vivienda 2022 se quiere realizar una mejora en la comunicación entre jueces y servicios sociales, para que resulte efectiva y rápida.
De esta manera se evita que el trámite sea tedioso a nivel administrativo permitiendo llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes. Para ello, se ha ampliado el plazo de lanzamiento de desahucios de uno a dos meses, en el caso de que el propietario del inmueble sea una persona física; y de tres a cuatro meses en el caso de ser una empresa.
Alquileres públicos en la nueva Ley de Alquiler de la Vivienda 2022
El Gobierno ha presentado dentro de la Ley de Vivienda una propuesta para fomentar el parque público que consiste en destinar el 30% de las viviendas de las nuevas promociones de obra nueva al parque público. Por lo que un edificio que cuente con 120 viviendas deberá destinar 36 de ellas a este fin, de las cuales una parte serán de alquiler social.
Fondo social
El fondo social es una iniciativa del Gobierno de España recogida en el Real Decreto Ley 27/2012, cuyo objetivo es poner a disposición de personas en situaciones precarias o colectivos vulnerables, viviendas a un precio más asequible a través de entidades de crédito. Para acceder a estos inmuebles es necesario cumplir unas características sociales, demográficas y económicas concretas, como ser mayor de 60 años o estar en un proceso de desahucio por impago hipotecario.
La nueva Ley de Alquiler de la Vivienda incluye también un nuevo concepto: “la vivienda asequible incentivada”, que a diferencia de la anterior propuesta incluye a entidades del tercer sector (organizaciones privadas sin ánimos de lucro) y a personas físicas como propietarias de los inmuebles en alquiler o en venta. Tanto las personas físicas como las entidades del tercer sector recibirán ventajas fiscales, anteriormente nombradas, por el alquiler de sus viviendas.
Dentro de la nueva propuesta se establece que de la totalidad del suelo de reserva para la vivienda pública, el 50% irá destinado a estas viviendas protegidas en alquiler, tanto en actuaciones de reforma o de nueva urbanización.
¿Puedo aumentar el precio del alquiler?
¿Puedo aumentar el precio del alquiler?
El Gobierno ha limitado la subida del precio del alquiler a un 2% los próximos tres meses. Afecta directamente a los alquileres que deben renovarse entre abril y junio.
Esta medida forma parte del “Plan de Respuesta” a los efectos económicos de la guerra de Ucrania y aunque es temporal y finita (hasta junio) no se descarta su ampliación.
Aunque no hay una ley que explícitamente límite con carácter atemporal el precio del alquiler, sí es cierto que todas las propuestas reflejadas en la Ley de Alquiler de la Vivienda 2022 promueven la mejoras de las condiciones del alquiler, entre ellos, precios más ajustados para los inquilinos. Por ello no se descarta una acción en este sentido y con carácter permanente.
Consejos para alquilar tu piso de la mejor forma
La relación entre inquilino y casero puede (y así debería ser siempre) llevarse a cabo en un ambiente amigable y en el que cada uno entienda su posición en el acuerdo. Y es que al final un contrato de alquiler no deja de ser un acuerdo entre dos partes en las que cada una debería salir beneficiada.
Buenas prácticas al poner en alquiler tu piso
A continuación, te vamos a enseñar algunas de las prácticas que te ayudarán a que el proceso de monetización de tu piso en alquiler sea de lo más ventajoso y que la relación con tu inquilino no sea un dolor de cabeza.:
¿Qué precio pongo a mi piso en alquiler?
Sé realista. En muchas ocasiones podemos ver pisos que sobrepasan con creces el precio medio de inmuebles de las mismas características. Cada mes que pasa y no lo alquilas es un mes que pierdes, muchas veces es mejor bajar el alquiler y alquilarlo rápidamente.
A la hora de fijar el precio debes tener en cuenta características como: la localización, ofertas existentes en la zona, el estado del inmueble o del mobiliario si es que cuenta con ellos, existencias de zonas verdes y servicios, entre otras.
En el caso de que la labor te resulte demasiado tediosa o simplemente no tengas tiempo, siempre puedes recurrir al asesoramiento de un buen profesional. Ya conoce el sector y sabrá exactamente qué valorar.
El Perfil del inquilino
Piensa en el prototipo de inquilino que te gustaría tener: familias, estudiantes, con mascotas o sin ellas, de estancia corta, etc.
Por ejemplo, un estudiante probablemente busque una estancia más temporal, en cambio una familia siempre buscará una estancia a largo plazo. Dependiendo qué características te convengan más, tendrás unos filtros u otros.
Anunciando tu piso en portales y redes sociales
El anuncio debe ir acorde al perfil que buscas. Debes especificar claramente los requisitos que pones, si omites algún filtro al final los perfiles que encontrarás serán más diversos y esto puede hacer que la selección sea más tediosa y te lleve más tiempo. Ya sabes que también en este asunto, el tiempo es dinero.
Estado del inmueble
Es cierto que invertir en una vivienda en la que no vamos a vivir nosotros mismos nos puede parecer un desatino, pero la realidad es que al final una inversión en la mejora visual de nuestro inmueble puede llegar a aumentar su precio o hacerte ganar dinero en forma de tiempo.. Es habitual que los inquilinos elijan viviendas más atractivas visualmente aunque tengan un precio más elevado.
Así que quizás con una pequeña inversión puedes lograr grandes beneficios a corto plazo.
Home Staging
Aunque es una práctica aún nueva en España, existen profesionales que se encargan de dar a los inmuebles para alquilar o vender, un aire más moderno, amplio, acogedor, etc. Según el tipo de comprador o arrendador que se busque. Y sólo invirtiendo sumas limitadas de dinero.
En países como Reino Unido o EEUU, el Home Staging es una práctica habitual, antes de un negocio inmobiliario.
No es necesario reformarlo entero, el Home Staging a veces se basta con una mano de pintura o en elementos básicos de la decoración para conseguir un cambio notorio.
En ocasiones, en pisos que se alquilan sin muebles pueden ponerse muebles de cartón que dan la idea de distribución mobiliaria de la que carecen algunos inquilinos. Esto hace más atractivo al inmueble, aunque sea sólo en fotografías.
Buen casero para buenos inquilinos
La tarea de velar por una buena relación entre casero e inquilino no solo depende de los propios inquilinos sino que también tiene importancia la predisposición de los primeros. En todo momento debes ser transparente con tu inquilino sobre cualquier circunstancia referente al contrato de alquiler, esto evitará cualquier conflicto futuro. También deberás ser paciente ante cualquier inconveniente que surja, ya que es más que común que se llegue a estropear algún electrodoméstico y debas cambiarlo, o que necesiten el servicio de algún electricista o fontanero. Estos gastos generalmente corren a cuenta de los arrendatarios por eso es muy recomendable contratar un seguro de hogar que cubra estos gastos.
Tipo de contrato de arrendamiento
A continuación vamos a explicar los tipos de contratos de alquiler de viviendas más comunes. y podrás descargarte el modelo tipo.
Contrato de de Alquiler vivienda habitual
Este tipo de alquileres es el más común, en el contrato puede figurar el nombre de uno de los residentes o el de todos los que residan en el inmueble. Dentro de esto último podemos hacer una diferencia dependiendo la responsabilidad que tengan con el inmueble, en el caso de responsabilizarse solo de la parte proporcional que figure en el contrato de alquiler será mancomunado, de lo contrario será contrato solidario y supondrá que en el caso de que uno de los residentes abandone la vivienda el resto se responsabilizará de pagar su parte.
Respecto a la duración del contrato se pacta libremente entre ambas partes.
Descargar contrato de alquiler tipo
Contratos de Alquiler social
Este tipo de contratos forman parte de un plan concebido por el Gobierno para ayudar a aquellas familias en riesgo de exclusión social o con bajos recursos. Este tipo de viviendas cuentan con un precio más reducido y para acceder a ellas se debe cumplir una serie de requisitos.
Para poder convertir tu inmueble en una vivienda social deberás contactar con el ayuntamiento de tu ciudad.
Descargar contrato de alquiler social
Alquiler de habitaciones en pisos compartidos
Si tienes una vivienda que por sus propias características crees que es susceptible a ser alquilada para compartir: ubicación cerca de centros de estudios superiores, tiene varias habitaciones, cuenta con zonas comunes grandes, etc. Esto es lo que debes saber:
Este tipo de alquileres está regulado por el Código Civil, su duración será la que se haya pactado en el contrato por lo que no podrá tener una prórroga como en el caso del alquiler para vivienda habitual. Si no se firma contrato y el acuerdo es verbal, la duración dependerá de cuándo se pague la renta, si es anual será anual, si es mensual será mensual, etc.
Esta opción es bastante demandada por jóvenes y/o estudiantes ya que es una vía para conseguir independizarse y dividir gastos, por lo que es una buena oportunidad en el caso de que te estás replanteando alquilar tu inmueble pues es una manera de diversificar el riesgo de impago.
Descargar contrato de alquiler de habitaciones
Cómo es el Alquiler con opción a compra
Esta opción está cobrando fuerza los últimos años y consiste en que el inquilino paga el alquiler de un inmueble durante un mínimo de 5 años y pasado este período puede acceder a la compra del mismo con el precio que se fijó desde un principio, descontando lo invertido durante el tiempo de arrendamiento. Para el inquilino es una manera de recuperar la inversión y evitar pagar una entrada, además si al finalizar el tiempo del acuerdo decide no comprarlo, no está obligado a ello. Por otro lado para el arrendador es una prórroga para decidir qué hacer con un inmueble el cual no sabe si mantener en su propiedad o no.
Descargar contrato de alquiler con opción a compra
Alquiler vacacional, por temporadas o días
Se trata de un tipo de alquiler idóneo para aquellas personas que quieren obtener un beneficio a sus segundas viviendas u otros inmuebles en su propiedad y a los que no suelen ir con frecuencia. No hay normativa estatal que regule las viviendas vacacionales ya que a partir de 2013 pasó a ser competencia exclusiva de cada Comunidad Autónoma. Por lo que en el caso de querer alquilar tu inmueble bajo estas características tendrás que seguir las distintas regulaciones según tu Comunidad Autónoma cuando esté disponible:
Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero
Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero
Aragón: Decreto 167/2013, de 22 de octubre
Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto
Cataluña: Decreto 159/2012, de 20 de noviembre
Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009, de 3 de julio
Islas Baleares: Decreto 20/2015, de 17 de abril
Islas Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo
Navarra: Decreto 230/2011, de 26 de octubre
Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio
Descargar contrato de alquiler vacacional
Alquilar tu vivienda con garantías
Esperamos haberte informado sobre la aventura de poner una vivienda en alquiler y en concreto sobre la Ley de Alquiler de la Vivienda, ya ves que tomando unos básicos recaudos, puede ser una actividad beneficiosa y sin dolores de cabeza asociados. Si quieres proteger el pago de la renta puedes incluir la prima de un seguro de impago de alquiler en la renta. El inquilino no lo notará y tú tendrás tranquilidad.
Infórmate más en: Seguro de impago de alquiler: Un producto que todo arrendatario debe suscribir.
Además, tambien puede interesarte: Seguro de Hogar: Descarta gastos imprevistos y mantén los beneficios de tu alquiler intactos.
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